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一綫市也減價 滬6成新盤打折

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一綫市也減價 滬6成新盤打折

發表 由 p-ma 于 周五 2月 28, 2014 12:57 am

經濟日報專訊】樓市降價風蔓延至一綫城市。有統計指有6成上海新房(新建住宅)打折出售,廣州房企跟風8.8折,北京有銀行提高首套房貸利率。官媒稱當局應準備應對房價下跌的「不穩」。

不過,亦有分析指,由於一綫城市剛需(剛性需求)強、去庫存周期短及城鎮化等,料不會出現大範圍降價。

推現金扣減 特價房「折上折」
繼杭州、常州等二綫城市房價下跌,部分一綫城市也傳降價消息。據搜房網統計,上海目前在售的41個樓盤中逾六成推出優惠,有現金直接扣減6萬到8萬元(人民幣.下同),也有特價房在9.8折基礎上再推折扣,主要分布在浦東、青浦、寶山、嘉定等區域。

上海寶山羅店某樓盤推「4萬抵30萬」優惠,即預付4萬元,房價扣減30萬元。該項目單套總價約280萬,按此推算折扣約9折,相比去年的9.7、9.8折,幅度明顯放大。

在廣州,時代地產旗下時代花生從9.7折調至8.8折,折扣外最高還可申請10萬元優惠。敏捷地產的敏捷華美國際原售價每平方米1.3萬至1.4萬元,近期降至9字頭。當地有開發商稱降價效果明顯,「我們一個樓盤提供10%至15%優惠,銷售量馬上由一個月10套左右賣到40至50套。」

不僅一綫城市部分房價跌,連銀行也開始收緊房貸。在北京,春節前後國有商業銀行上調首套房貸款利率至基準利率,春節前8.5折貸款優惠基本絕迹。而光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準利率的基礎上再上浮5%。

「防房價成金融不穩定因素」
上述現象讓人猜測,一綫城市的樓市也被撼動?內地《中國日報》昨日發文稱,「中國政策制定者必須採取措施防止房價成為金融不穩定的一個因素,他們應該盡早準備應對房價下跌可能帶來的社會影響。」

不過,亦有業內認為,一綫房價不會大範圍下降。CRIC研究中心研究員楊晶晶分析,高庫存是降價的導火綫,杭州去年庫存消化周期為9.8個月,今年1月升至13.3個月。而方圓地產數據顯示,廣州目前庫存消化周期約10個月,仍低於杭州。

同策諮詢研究部總監張宏偉則分析,今年第一季受流動性趨緊、年初成交下跌的影響,大中城市樓盤小幅優惠的策略將成趨勢;但第二季甚至下半年,市場再度回暖、流動性重新釋放、通脹預期加大的背景下,難再現「平價」現象。

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龍頭萬科北京劈價賣樓

發表 由 p-ma 于 周三 3月 19, 2014 7:30 pm

【確認轉向】
繼杭州、常州等二三線城市出現劈價賣樓潮後,內地房企龍頭萬科亦在北京劈價促銷。

15城市二手樓價跌
另外,國家統計局昨日公佈,2月份70個大中城市住宅價格數據,新建和二手住宅價格下降的城市分別為4個和15個,有業內人士指出,數據顯示內地樓市已經轉向。

萬科於上周末開售的萬科橙項目,無裝修單位均價為2.1萬元每平方米,較之前宣傳的裝修單位2.6萬元每平方米售價低5,000元,業內估計,如扣除裝修價,減幅高達每平方米3,000元。

易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,北京樓市一向強勢,萬科需要率先劈價,將會影響市場心理預期。他認為,昨日發佈的2月樓市數據,已經確認市場出現轉向,預期最快在年中出現全國性樓價調整。

另一方面,之前公佈的《新型城鎮化規劃》要求,在2020年之前實現全國住房訊息聯網。有內地傳媒披露,目前北京、中央部份部委的處級以上的官員,已被要求登記房產,令到當地的個別樓盤出現拋售潮,有關報道形容,或有高官因此而急沽貨。

中國房地產學會副會長陳國強表示,目前不確定北京是否已要求官員申報房產,但中央加大反貪腐,訊息聯網亦令手持多套住宅的官員需要加快處理房產,以免受紀委調查,對樓市帶來壓力。尤其早期幹部的福利分房都集中在個別區域,如果官員突然同時出售舊樓,會嚴重影響該區樓市。
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萬科北京「假劈價」推盤

發表 由 p-ma 于 周二 3月 25, 2014 12:11 am



無論香港或內地,最多人關注的仍是樓市,「業主讓步」近日已成香港的趨勢,上周末市場湧現減價二手盤。至於內地,亦出現發展商「劈價推盤」的消息,包括萬科在北京及九倉(004)在杭州的新盤,大幅減價開售成為很多媒體的頭條新聞,讓人以為內地樓市已經開始爆煲。事實上,這些新聞並非「事實之全部」,投資者若不細心看,很易得出錯誤的結論。

先看「內房一哥」萬科在北京的新盤,名為「住總萬科橙」(這個名很怪,但內地人看香港的樓盤名,感覺也是一樣怪),上周以每平方米2.1萬元人民幣開售,較市場預期低約3000元人民幣,相當於12.5%,因此引起關注,很多媒體將開售價形容為「房企劈價第一槍」。

分拆「精裝」費用
不過,正如不少分析員已經指出,有別於內地大部分房企,萬科的樓盤向來包辦裝修、家具及電器,內地稱為「精裝房」;今次的北京新盤卻以「毛坯房」(即清水房,沒任何裝修及家具)出售。目前內地樓盤的「精裝」成本,約為每平方米2000至4000元人民幣。換言之,所謂的「劈價」,只是節省「精裝」費用(裝修費);買家依舊可要求「精裝」,但需額外付費。

事實上,內地早傳出消息,由於北京、上海及深圳等城市需要嚴格控制樓價,自去年下旬起實施了「限漲令」,即發展商為樓盤申請預售證時,開價不得高於上年平均樓價的10%,否則將不獲放行。首創置業(2868)、萬科、招商及金地等房企,都此而阻延了去年的推盤節奏。後來,房企想出一招「暗渡陳倉」,以不超標的價格申請預售證,但卻向買家額外收取一筆「裝修費」,等於把樓價一拆為二。

此外,「住總萬科橙」位於北京六環之外,開車往市中心CBD就算不塞車也要45分鐘(但北京幾時會不塞車?),按香港的地理作比喻,肯定較天水圍更偏遠。儘管如此,該盤以每平方米2.1萬元人民幣開售,相當於每平方呎2600港元,仍能吸引逾千人通宵排隊購買,並在一日內沽清全部單位,成為「日光盤(一日內賣光)」。

大城市住房剛性需求強
從網上圖片可見,當晚在售樓處通宵輪候的,大多是年輕夫婦及小家庭,而非專業炒家,可見北京的「剛需」購買力之強勁,跟媒體上所謂的「北京樓市崩盤」消息,可說截然相反。

九倉杭州新盤「君璽」的情況亦相近,小、中、大單位的每平方米售價分別為3.79萬、4萬及4.5萬元人民幣,相當於每平方呎4800、5100及5700港元。由於較市場預計的開價略低8%,亦被稱為「劈價」。但所謂的「市場預計」從來不能作準(就像香港地皮招標的測量師估值),只需看九倉去年在杭州推售的另一個樓盤,不單位置相近,連名字「碧璽」亦差不多,當時的開價為每平方米3萬至4.2萬元,可見今次的「君璽」其實是加價而非劈價。

筆者很明白投資者看待內地樓市有如驚弓之鳥,因為人人都說內地樓價已經太貴,又說很多城市供過於求、湧現鬼城,似乎遲早會爆煲。但筆者向來強調,必須看清楚內地樓市的「二元結構」,即使三四線城市確實供過於求,但「北上廣深」等大城市卻始終有結構性的供不應求。

再者,正如住建部官員在「兩會」期間指出,全國有幾千個樓盤正在開售,絕大部分仍在加價,就算有幾個樓盤減價,在比例上亦微不足道。全國媒體到處尋找,亦只不過找到幾個「假劈價」樓盤的例子,可見現在判斷內地樓市爆煲仍言之尚早。
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